Une évolution très intéressante s'est glissée à la fin de l'année 2022 lorsque le Canada a interdit aux étrangers d'acheter des biens immobiliers résidentiels (y compris des terrains vacants) au Canada. Cette interdiction a pris effet le 1er janvier 2023 et restera en vigueur pendant deux ans, au moins dans un premier temps. Cette mesure est intéressante dans le contexte actuel de mondialisation, où de nombreux pays s'inquiètent de voir de riches étrangers posséder les meilleures propriétés. Elle est liée au fait que plusieurs pays ont mis fin à leur régime de “passeport doré” fondé sur la propriété immobilière, notamment l'Irlande et le Portugal. Elle est également liée aux préoccupations sociales et politiques soulevées par le fait que des pans entiers des propriétés les plus convoitées sont détenus par des étrangers qui n'y vivent pas, ce qui a conduit à l'enregistrement des propriétaires non-résidents au Royaume-Uni ou à la retenue à la source spéciale sur les ventes de biens immobiliers par des non-résidents en Afrique du Sud. Que s'est-il donc passé au Canada et pourquoi devrions-nous nous en préoccuper ?
Comprendre la portée de l'interdiction
L'interdiction s'étend aux achats directs et indirects de biens immobiliers résidentiels. Ainsi, l'achat direct d'une propriété résidentielle par un particulier étranger ou l'achat indirect par l'intermédiaire d'une société, d'une fiducie, d'une société de personnes, etc. L'interdiction s'applique aux immeubles résidentiels de trois logements ou moins, ainsi qu'aux parties de maisons jumelées et aux condominiums situés dans des zones métropolitaines de recensement (en principe, une zone à forte population).
L'interdiction s'étend également aux entités constituées au Canada mais qui sont “contrôlées” par une personne ou une entité étrangère. Le contrôle, à ces fins, est spécifiquement défini comme incluant :
- Toute propriété directe ou indirecte par un étranger de 3% ou plus des actions participantes ou des droits de vote dans l'entité canadienne (un seuil très bas en effet !); et
- Contrôle de facto de l'entité canadienne par un étranger, y compris tout contrôle indirect ou substantiel par des étrangers.
Les exceptions à l'interdiction
Les principales exceptions à cette nouvelle interdiction sont les suivantes :
- Un non-Canadien qui réside en permanence au Canada (donc ok si vous émigrez valablement) ;
- Les étudiants internationaux qui font partie d'un établissement d'enseignement désigné (DLI) ;
- Les réfugiés ;
- Les non-Canadiens qui achètent une propriété résidentielle au Canada avec leur époux ou leur conjoint de fait, si l'époux ou le conjoint de fait est un citoyen canadien, une personne inscrite comme Indien en vertu de la Loi sur les Indiens ou un résident permanent du Canada.
Gardez à l'esprit que (surprise, surprise) même les exceptions ont des exceptions.
S'attaquer à certaines des exceptions aux exceptions
Les étudiants qui terminent leurs études dans un établissement d'enseignement agréé pourront acheter une propriété résidentielle s'ils remplissent les conditions ci-dessous :
- Toutes les déclarations de revenus ont été déposées pour chacun des cinq exercices fiscaux précédant l'année d'achat du logement ;
- Présence physique au Canada pendant au moins 244 jours au cours de chacune des cinq années civiles précédant l'année de l'achat d'une maison ;
- Le prix d'achat de la propriété résidentielle ne dépasse pas 500 000 CAD ; et
- Limité à l'achat d'une seule propriété.
En outre, les personnes titulaires d'un permis de travail canadien et les réfugiés qui ont obtenu l'autorisation légale nécessaire et correcte de travailler au Canada seront autorisés à acheter un bien immobilier résidentiel si les conditions ci-dessous sont remplies :
- Ils ont occupé un emploi à temps plein au Canada pendant au moins trois des quatre années précédentes ;
- Les déclarations d'impôt sur le revenu ont été déposées pour au moins trois des quatre années fiscales précédentes ; et
- Limité à l'achat d'une seule propriété.
Qu'est-ce que cela signifie ?
En d'autres termes, le Canada ne veut pas de propriétaires non-résidents (bonjour Londres), mais il accepte que des non-citoyens résidant au Canada achètent (bonjour l'île Maurice, où les non-citoyens, même s'ils y résident en permanence, sont limités en termes de biens immobiliers qu'ils peuvent acheter). Si vous êtes un étranger désireux d'acheter un bien immobilier au Canada, vous avez tout intérêt à réfléchir à l'impact de cette interdiction sur vos projets ! En outre, même si vous êtes exempté de l'interdiction, vous pouvez vous attendre à ce que le processus soit plus onéreux, car des documents supplémentaires devront sans aucun doute être fournis au vendeur ou à l'agent immobilier au Canada.
Il sera intéressant de voir si d'autres pays introduiront des restrictions similaires au cours des prochaines années et quel sera l'impact sur la résidence fiscale des acheteurs et sur la conformité fiscale des ventes de biens immobiliers. À suivre !
Si vous souhaitez discuter de l'impact que cela pourrait avoir sur vous, nous contacter aujourd'hui.
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